Eurocol
Москва +23 °C.

ПОБЕДИТЕЛЬ КОНКУРСА СМИ МИНСТРОЯ 2016
Eurocol

Лента новостей

10:05
Мощнейшую станцию очистки воды возведут на Таймыре за 2,5 млрд рублей
09:53
Китай сделал России просто атомное предложение
09:28
Какие уникальные трамваи запущены на улицы Москве в этом году
17:45
Определены документы для включения проектов в реестр повторного использования
17:25
Как в столичных Хамовниках будут эксперементировать с дорожными знаками
17:23
На юге Москвы изымут нежилое здание для стройки Южного участка ТПК
17:02
Какой шикарный бутик-отель построят в столичном районе Хамовники
16:41
Стало известно, как назовут новый аэропорт в Саратовской области
16:20
В Подмосковье владельцев незарегистрированных домов накажут двойными налогами
16:18
Зачем Xella приобретает производителя изоляционных материалов URSA
16:09
Почему Крым решено застроить домами для военных
15:47
Стало известно, каким в Тамбове возведут уникальный Олимпийский парк
15:21
В подмосковном Пушкино введен в эксплуатацию 15-летний долгострой
15:05
В Тюмени экс-сотрудницу завода поймали на крупном мошенничестве с квартирами
14:45
Что осталось завершить на стройке Южного подъезда к Ростову
14:22
Где в Москве построят уникальный детсад на 350 мест
14:18
Где в Челябинской области возвели крупнейшую в регионе школу
14:10
Путин приказал начать строить морской терминал под Калининградом в этом году
13:43
Вот что теперь будет на жуткой территории недостроенной Ховринской больницы
13:07
Где достроены ещё 10 многоквартирных жилых домов, обанкротившейся «СУ-155»
12:45
Почему Путин призвал шире применять в России инфраструктурную ипотеку
12:34
Назван срок ввода первого участка трассы в обход Оренбурга
12:16
Какие ещё 56 домов Москвы хотят вычеркнуть из списка под снос по реновации
12:07
Где в Саратове скоро возобновят очень важный долгострой
11:57
Как «профайн РУС» участвовала в разработке первого экостандарта для окон
11:47
Особенности открывшейся выставки «Тайны московских подземелий»
11:45
Какой современный ФОК с бассейном решено возвести на востоке Москвы
11:22
Назван актуальный срок строительства ВСМ Москва-Казань
10:49
Дмитрий Рогозин раскрыл схему «увода» сметных денег в Спецстрое России
10:47
Кого обвинили в мошенничестве с деньгами пайщиков «Бухты Квинс» в Свердловской области
Все новости

Архив публикаций

«    Август 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031 

Последние комментарии

Кто искусственно стимулирует спрос на недвижимость

logo russianconstruction.com
Кто искусственно стимулирует спрос на недвижимость

Известный эксперт критикует политику властей по искусственному стимулированию рынка недвижимости и ипотеки


На вопросы журнала отвечает вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости Ирина РАДЧЕНКО.

 

Ирина Станиславовна, Ваша оценка нынешней ситуации на рынке недвижимости?

— На рынке аренды жилья (по крайней мере в Москве и Московском регионе) все достаточно стабильно и спокойно: есть арендаторы и арендодатели, цены по сравнению с предыдущим годом не особенно изменились, и, в принципе, динамика остается относительно позитивной.

А вот на рынке продаж налицо застой. И это понятно, поскольку платежеспособная часть населения, которая еще недавно была готова решать свои жилищные проблемы, сейчас больше озабочена выживанием, а не улучшением жилищных условий.

Все это отпугивает потенциальных покупателей, поэтому рынок продаж жилья находится в состоянии стагнации. Цены корректируются, но обвалом я бы это не назвала.

 

И. Радченко: «Платежеспособная часть населения, которая еще недавно была готова решать свои жилищные проблемы, сейчас больше озабочена выживанием, а не улучшением жилищных условий»

 

На рынке коммерческой недвижимости рублевые ставки за два-три года не претерпели значительных изменений и находятся, можно сказать, в устоявшихся ценовых диапазонах.

Самые большие трудности в этом сегменте сейчас испытывают те, кто номинировал ставки в долларах: это офисные центры класса A, B+ и т.д. Они пострадали больше остальных, поскольку из-за обвала рубля ставки стали просто неконкурентоспособными. Поэтому там сегодня происходят «тектонические сдвиги».

Напомню, что основной контингент этих офисных центров составляли зарубежные компании. Многие из них сейчас закрывают свой бизнес в России — соответственно, арендаторы массово съезжают, освобождая офисы. В этих условиях арендодатели вынуждены приводить ставки к рублю, что для них весьма болезненно, особенно для тех, кто, вкладываясь в коммерческую недвижимость, брал валютные кредиты. Такие компании сейчас находятся в зоне серьезного риска.

В сегменте торгово-развлекательной недвижимости ситуация так же далека от позитивной. Те ТРЦ, которые сейчас вводятся в строй, часто остаются пустыми. Причина проста: население сегодня считает каждую копейку, поэтому люди предпочитают ходить на рынки и в дешевые магазины. Поэтому данная категория зданий мало востребована. Ведь все это строили при одной реальности, а сейчас мы, как видите, живем в другой.

Один только пример. В марте в Курске торжественно открылся ТРЦ «МегаГринн» площадью 230 тыс. кв. м, заявленный как «самый крупный в Центральном федеральном округе, кроме Москвы». Когда посетители пришли в этот разрекламированный сити-молл, то внутри вместо обещанного аквариума с акулами, элитных бутиков, гипермаркетов и брендовых магазинов они увидели ряды цыганских полиэтиленовых палаток с медом, кренделями, ярмарку белорусского ширпотреба и прочие приметы начала лихих 1990-х.

Вот куда мы все вернулись.

 

 — Печально. А что происходит на стройке? В условиях общего экономического спада, падения платежеспособного спроса, сокращения бюджетных и корпоративных ассигнований на строительство отечественный стройкомплекс находится едва ли не в самом худшем положении из всех базовых отраслей экономики. Кто и как сейчас может помочь российским строителям?

— А я в ответ спрошу Вас: а почему сегодня нужно спасать строителей? Потому что у них хорошее лобби в правительстве и Госдуме?

Пусть рынок осваивает то количество квадратных метров, которое ему сегодня нужно. А иначе у нас будут стоять города-призраки, и непонятно, что с ними делать.

Какой смысл строить, если некому покупать? Значит, нужно сокращать объемы и, соответственно, свои аппетиты. Рынок — понятие цикличное. И наши застройщики должны понимать, что суперприбылей на рынке строительства больше не будет.  А за 10—15%, как во всей Европе, у нас смогут работать далеко не все.

 

И. Радченко: «Пусть рынок осваивает то количество квадратных метров, которое ему сегодня нужно. А иначе у нас будут стоять города-призраки, и непонятно, что с ними делать» 

 

Сейчас же мы наблюдаем фрустрацию застройщиков, которые кричат на всех углах: спасите отрасль! Господа, давайте страну спасем для начала, а строительная отрасль потом как-нибудь сама восстановится.

 

— Вице-премьер правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин предлагает создать систему отраслевого кредитования экономики с контролем целевого использования средств. Как Вам такое предложение?

— Поддерживаю г-на Москвина. Безусловно, сегодня нужно финансировать строительную отрасль исключительно из бюджета:  других денег просто нет, а такие бесплатные спонсоры строек, как дольщики, уже закончились.

Причем помогать нужно не всем подряд, а адресно — при строительстве инфраструктуры, подключении к сетям и т.д. То есть давать дешевые льготные кредиты на то, чтобы у застройщика была возможность подготовить площадку, не влезая в серьезные долги.

И для этого совсем не обязательно возрождать систему промстройбанков: вполне справятся подразделения Сбербанка и ВТБ.

А эффект мы могли бы получить хороший. Ведь дешевые кредиты застройщикам приведут к снижению цен, а там, глядишь, и кризис закончится, средний класс немного оживет и потянется на рынок для покупок.

 

По оценке ряда экспертов, госпрограмма субсидирования ипотеки, действие которой недавно продлено до конца 2016 года, во многом спасла российскую строительную область от краха. Сегодня предлагают разные механизмы стимулирования этого института, выступают за то, чтобы сделать ипотеку более доступной и т.д. Но не все согласны с таким подходом. Например, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, ссылаясь на американский опыт, утверждает что доступность ипотеки повышать нельзя. А Вы что думаете?

 — Здесь я полностью согласна с Надеждой Борисовной. Ни в коем случае нельзя сейчас делать ипотеку более доступной, поскольку это создает серьезную угрозу массового дефолта заемщиков в ближайшем будущем. К чему это может привести, действительно показал 2008 год, когда ипотечный кризис в США быстро превратился в мировой финансовый, накрыв полмира.

Я хочу подчеркнуть, что ипотека — это инструмент приобретения недвижимости, разработанный для среднего класса. Но этот класс у нас в очередной раз подрублен, и пока он не восстановится, не имеет смысла стимулировать ипотеку.

Плодить новых обманутых дольщиков и искусственно раздувать рынок какими-то непонятными ипотечными программами бессмысленно и абсолютно ни к чему не приведет. Если нет платежеспособного спроса, бессмысленно расширять и раздувать ипотеку.

 

И. Радченко: «Ипотека — это инструмент приобретения недвижимости, разработанный для среднего класса. Но этот класс у нас в очередной раз подрублен, и пока он не восстановится, не имеет смысла стимулировать ипотеку»

 

Это похоже на преждевременное стимулирование родовых схваток. Но чтобы родился здоровый ребенок, нужно, как известно, ждать девять месяцев. Бесполезно собрать девять женщин и надеяться, что они родят через месяц.

В результате искусственного стимулирования ипотеки мы получим новых дефолтных заемщиков, огромное количество новых брошенных квартир. И все это еще больше обрушит рынок недвижимости, который в итоге просядет, боюсь сказать, во сколько раз. Западные страны все это уже проходили, зачем же нам повторять этот печальный опыт?

Но, согласившись с этом пункте с г-жой Косаревой, я все же хочу напомнить, что к началу 2000-х годов во многом именно с подачи ее института наши власти выбрали американскую модель ипотеки.

На мой взгляд, это было стратегической ошибкой. Ведь американская модель подразумевает наличие в стране укоренившегося среднего класса, устойчивой экономики, сложившегося рынка, обычаев делового производства, кредитной культуры и пр.

Ничего этого  у нас, к сожалению, нет до сих пор, а государство сегодня по-прежнему занимается протекционизмом, периодически спасая то дольщиков, то заемщиков.

 

— Каким же путем, по-Вашему мнению, нужно было развивать в России институт ипотеки?

— Я считаю, что нужно было одновременно развивать, по крайней мере, две модели. Американскую ипотечную модель и немецкую систему строительных сберкасс, которые помогают аккумулировать деньги дольщиков для инвестиций в построенное жилье.

Ну а поскольку этого не было сделано, все деньги ушли на вторичный рынок, где, как Вы помните, у нас цены росли по 20—30% год. В результате трехкомнатная «хрущевка» в Кузьминках стоила как вилла в Испании. То есть рынок «вторички» был разогнан абсолютно неадекватно существовавшим реалиям, а ипотека сыграла злую шутку с рынком недвижимости, задрав цены.

А поскольку банки уже понавыдавали кредитов по тогдашним ценам, сейчас они, понятное дело, не заинтересованы в уменьшении стоимости квадратного метра. Ведь иначе обесценятся их переоцененные в свое время активы.

Поэтому сейчас те же банки вместе с застройщиками продолжают на рынке попытки стимулировать ипотечного заемщика, который уже давным-давно, образно говоря, отдал Богу душу.

Ни те ни другие не заинтересованы в том, чтобы жилье дешевело. Это очевидно.

 

На недавней конференции по ипотечному кредитованию в России отмечалось, что уменьшение ставки по ипотеке до 7% могло бы увеличить продажи жилья в 2—3 раза. Вы не согласны с этим?

— Хорошо, пусть снижают, но вы должны понимать, что это нерыночный механизм. Если у вас ключевая ставка ЦБ составляет 11%, то с какой стати вы получите ставку по ипотеке в 7—8%? Все равно кто-то должен субсидировать этот «аттракцион невиданной щедрости». Кто? Да, наш родной бюджет, то есть мы с вами. Иными словами, мы опять возвращаемся если не к плановой, то вообще непонятно к какой экономике…

 

И. Радченко: «Сейчас банки вместе с застройщиками продолжают на рынке попытки стимулировать ипотечного заемщика, который уже давным-давно, образно говоря, отдал Богу душу. Ни те ни другие не заинтересованы в том, чтобы жилье дешевело»

 

Надо четко понимать, что пока у нас ключевая ставка составляет 11%, дешевой ипотеки не будет. И все эти завывания насчет 7—8% — это просто чистой воды популизм в год выборов. Ведь банк же не будет работать себе в убыток, он еще должен какую-то маржу получить.

Снижение ипотечной ставки нерыночными методами к добру не приведет. Это мина замедленного действия, которая все равно рано или поздно рванет. Возможно, уже при другом правительстве и президенте, но рванет! Да так, что мало не покажется никому...

Ведь ипотечные кредиты  — это длинные деньги, которые берутся на 10—15 лет. И если сейчас госпрограмма субсидирования работает, то кто может сказать, что будет через 5—6 лет? Новое руководство ЦБ обязательно столкнется с проблемой, что делать дальше с этим субсидированием. К тому же сегодня абсолютно не ясно, сколько через 10—15 лет будет стоить баррель нефти и что будет с рублем. Этого не знает никто.

Между тем застройщики, заинтересованные в сохранении объемов строительства, продолжают искусственно стимулировать спрос на недвижимость. Их не волнует, что заемщик будет просто не в состоянии обслуживать эту ипотеку при нынешнем росте безработицы, сокращении бизнеса и т.д. Им нужно любой ценой достроить свои объекты, а дальше — трава не расти, и пусть банки разбираются с дефолтами.

 

Почему же банки идут навстречу застройщикам? Это что, сговор топ-менеджмента?

— Для меня самой это загадка. Но поскольку это, по сути, государственные банки (а на российском рынке ипотеки сейчас, по большому счету, остались только Сбербанк и ВТБ), думаю, что им просто спустили директивы, и они их выполняют, не особо просчитывая последствия.

Вообще рынок ипотеки у нас теперь полностью монополизирован. Если еще 10 лет назад здесь действовали иностранные банки, которые прекрасно знали, как работать с таким инструментом, как ипотека, а тот же Сбербанк занимал незначительную долю, то сегодня ситуация противоположная. Правительственные директивы и регулирующие действия ЦБ, безусловно, помогли Сбербанку и ВТБ отвоевать значительную долю рынка ипотеки (тот же Сбербанк, по-моему, контролирует порядка 80% этого рынка), а остальные присутствуют чисто номинально.

И никакой конкуренции здесь нет, особенно на рынке дешевой ипотеки. В самом деле, ну скажите, как какой-нибудь Райффайзен сможет соревноваться при такой ключевой ставке ЦБ с тем же Сбербанком, который правительство субсидирует из бюджета? Это просто невозможно.

 

А как Вы относитесь к такому инструменту, как ипотечные ценные бумаги, в частности ипотечные облигации, которые предполагает выпускать АИЖК при поддержке ЦБ? Авторы идеи говорят, что это привлечет огромное количество инвесторов…

— Раз уж мы скопировали американскую модель, то в долгосрочной перспективе мы должны к этому прийти. Но пытаться сейчас делать ипотеку массовой и дешевой — такая политика у меня, как специалиста, вызывает только улыбку.

Понимаете, сегодня инвесторы не верят в жилье. Они его не покупают, не инвестируют в него, поскольку не желают рисковать. Ну и какой, скажите, смысл вкладываться в бумаги, которые потом обесценятся? Ведь их залогом является недвижимость, а она на сегодняшний день не внушает оптимизма. Это первое.

Второе. Если эти ипотечные ценные бумаги будут выдаваться под залог недвижимости, расширяя так называемую ипотеку для бедных, то тем более я их никогда не куплю, поскольку помню, чем это закончилось в США в 2008 году.

И вообще, с какой стати инвесторы встанут в очередь за этими ценными бумагами? Кто их сейчас купит в надежде на будущую прибыль?

А где те самые граждане, которые будут эти ипотеку брать? Ведь при нынешних уровнях дохода, когда люди живут от зарплаты до зарплаты, у них просто нет возможности накапливать и тем более выплачивать эту ипотеку при все еще достаточно высоких ценах на недвижимость.

Во всем мире признана формула, согласно которой стоимость одного квадратного метра жилья должна быть приблизительно равна средней зарплате в районе, округе. Какова сегодня средняя зарплата в Москве?

 

— Около 60 тыс. руб.

— Вот столичная недвижимость и будет доступной, когда стоимость квадратного метра (разумеется, при сохранении нынешней зарплаты) дойдет до этих 60 тыс. руб. И в тех городах, где это соответствие есть, ипотека может пойти. А при сегодняшних ценах у нас даже бесплатная ипотека не пойдет.

 

Ирина Радченко: «Во всем мире признана формула, согласно которой стоимость одного квадратного метра жилья должна быть приблизительно равна средней зарплате в районе, округе»

 

Ведь надо смотреть не только на проценты по кредиту, но и на стоимость квадратного метра, но об  этом почему-то многие забывают. А еще нужно внимательно смотреть на рынок труда, поскольку ипотека — это пересечение рынка недвижимости, труда и финансов. На рынке недвижимости сейчас застой, на рынке финансов нет денег на ипотеку, на рынке труда налицо сокращение бизнеса. И о чем мы тогда говорим?

 

Понятно. В качестве альтернативы американской модели Вы упомянули немецкую ипотечно-накопительную систему стройсберкасс, которая в нашей стране пока развита плохо, исключая, пожалуй, лишь Башкортостан. Это действительно выход?

— Я очень позитивно отношусь к данной системе и считаю, что у нее много преимуществ.

Первое. Гражданин приучается к накоплению. У него есть время (два-три года, пока он накапливает первоначальный взнос), чтобы попробовать, может ли он из своего дохода выделять 30—40% на то, чтобы отдавать их в эту сберкассу. Это приучает к финансовой дисциплине.

Второе. В течение этого срока он подтверждает свою платежеспособность и демонстрирует свою финансовую дисциплину как заемщик. Что, согласитесь, тоже очень хорошо для нашей экономики с ее «50 оттенками серого».

И третье преимущество — то, что эти деньги направляются на новое строительство, стимулируя застройщиков.

Единственный минус, который присутствует в России, это высокая инфляция. Но здесь должно подключиться государство и выплачивать заемщику среднюю ставку по депозиту, чтобы стимулировать его отдавать эти деньги в стройсберкассу.

Сколько сейчас Сбербанк дает по депозитам, 5—6%? Значит, государство должно начислять эти проценты по депозиту будущим заемщикам, стимулируя нести свои кровные в стройсберкассы.

Таким образом, у застройщиков появятся деньги. А потом, когда заемщик накопил первоначальный взнос и оформил покупку квартиры, у него есть возможность получить по льготной ставке ипотечный кредит.

 

— Спасибо, Ирина Станиславовна, за очень интересный разговор и высокопрофессиональные оценки ситуации и проблем на рынке недвижимости.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

 

Похожие публикации

Спасут ли рынок жилья ипотечные облигации
Аренда жилья с его последующим выкупом: бег по кругу с препятствиями
Особенности национальной недвижимости: Что? Где? Когда?
Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Если мы откажемся от строительства социальных объектов, государство этим заниматься не сможет: у него просто нет на это денег
Рынок жилья: кризис или новая реальность?
Цены на недвижимость: наметился рост и расслоение сегментов
Рынок недвижимости: опасайтесь не больших расходов, а низких доходов
Рынок недвижимости и стройкомплекс: кто в лес, кто по дрова
Рынок коммерческой недвижимости: добро пожаловать в катастрофу
Недвижимость-2015: в тренде малометражки, с офисами и ТЦ — проблемы
Кровельный бизнес: кратчайший путь к потребителю — локализация производства
Кто в Москве и Питере строит дольше всех

5 комментариев

Александр Антонов
Спасибо, Ирина Радченко, спасибо Андрей Чернаков - наконец кто-то сказал, что король то - голый... Вот эту статью бы - в Коммерсант или Газету...

Ануар Жанбосов
Радченко - дама известная. Видимо, специалист. Точно эксперт - давно в отрасли. Ситуацию оценивает трезво. Жилищное пространство видит хорошо. Телодвижения отмечает точно. Но выводы ограничены. Отойти от советской жилищной системы сразу не удастся. Но то, что происходит с 2008 года - расслоение на две системы - явление объективное и фундаментальное. И это, видимо, и есть главное направление нынешней жилищной политики государства.
Агдрей Волков
Великолепная статья! Согласен с каждым словом. Сегодня большая редкость получить профессиональную оценку без привязки к чьим-то интересам.
Ирина молодец, грамотно и доходчиво. И. Шувалову надо почитать.
Бодрые рапорты на Госсоветы по ипотеки вводят народ в заблуждение. Однако, не всё так безнадёжно, но нужна смена приоритетов, нужна коррекция Государственной политики. Ипотека пусть остаётся и ждёт средний класс, а что делать жителям регионов и сельских территорий? Вот здесь и нужна накопительная сберегательная система. Без стимуляции и поддержки она работать не будет, также и экономика страны без прорывных проектов не поднимется. Нефть и газ уже не станут палочками - выручалочками. Нужна промышленность с хорошим мультипликационным эффектом, а это строительство жилья. Но не просто строительство, а новые технологии, ориентированные на российские материалы, в заводском конвейерном исполнении доступное, современное малоэтажное жильё. Где оборот капитала можно понизить с 170 дней по отрасли, до 5-10 дней.
DimIv
«Ипотека — это инструмент приобретения недвижимости, разработанный для среднего класса. Но этот класс у нас в очередной раз подрублен, и пока он не восстановится, не имеет смысла стимулировать ипотеку» Как и ставки по ипотеке, подогретые инфляцией. В Европе и Штатах, хотя зарубежные кредиторы предъявляют жесткие требования к иностранцам: нужно документально доказать источники дохода и предоставить все необходимые справки, но ставки могут быть 1,9-3%.
  • winkwinkedsmileam
    belayfeelfellowlaughing
    lollovenorecourse
    requestsadtonguewassat
    cryingwhatbullyangry
Войти через
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Партнеры

 

Национальное объединение строителей

Кнауф

Скания

Volvo

RUKKI

Волма

Iveco

Profine

RF

Paroc

СГК

Этернит

Наверх