17:23Четырехкилометровый дублер Остафьевского шоссе откроют в 2019 году

15:41В Москве заработали первые катки с искусственным льдом — Куда идти?

15:20Протесты киевлян против отсутствия тепла могут перерасти в массовые бунты

14:39Водитель самосвала оставил без отопления 55 домов в Керчи

13:50Закончилась многолетняя реконструкция участка Варшавского шоссе за МКАД

13:20Десять тысяч человек переселят по программе реновации до конца года

13:00Что происходит на Арбатско-Покровской линии метро

12:48Проект станции «Мичуринский проспект» переделают под китайскую тему

12:34До конца года в Москве введут 4 млн кв. м недвижимости в бывших промзонах

11:28Медведев утвердил 2-этапную индексацию ЖКХ на 2019 год

10:43Отремонтированные пешеходные переходы оборудуют системами видеонаблюдения

10:07Даниловский монастырь VIII века ждет реставрация

17:25До конца недели около Политехнического музея откроют выделенную полосу

16:59В Москве появятся граффити в память о создателе комиксов Стэне Ли

16:20400 человек эвакуировали из школы №7 после ложного звонка о бомбе

Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида

logo russianconstruction.com
Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида

Какие меры нужны, чтобы отрегулировать долевое строительство?


Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

В стране крайне скуден набор финансовых инструментов для привлечения инвестиций в жилищное строительство. Если ничего не менять, средств будет недоставать при любом раскладе в экономике.

 

Привычка — вторая натура

Это поразительно, но сегодня в секторе отечественного жилищного строительства существует всего один опорный финансовый механизм. До 80% всех инвестиций поступает от дольщиков, поэтому, когда спрос с их стороны снижается, стройкомплекс испытывает дефицит средств. Нетрудно сделать вывод, насколько серьезным может быть падение спроса, зная, к примеру, что в настоящий момент на рынке примерно четверть всех выставленных на продажу квартир остаются нереализованными.

Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида

 

Наверное, неслучайно в большинстве стран упомянутый механизм не в ходу — кроме России, он действует еще в Турции. Тем не менее, несмотря на очевидные риски, большинство участников рынка жилстроительства у нас настолько привыкли к такому способу привлечения денег, что не желают ничего менять.

Между тем на ситуацию влияют также особенности рынка недвижимости, очень инертного и консервативного по своей сути. Если спрос на потребительские товары падает, то можно относительно легко сократить их выпуск или даже на время остановить производство. А вот заморозить строительство дома гораздо труднее, сразу возникает масса проблем.

 

Правовой недострой

Если в мире две трети инвестиций в экономике составляют заемные средства, то у нас ровным счетом наоборот: две трети составляют собственные средства предприятий. Это относится и к строительной отрасли. Положение нужно менять, и одним из способов является внедрение проектного финансирования.

Владимир Гамза, председатель комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям считает, что в ходе разработки №214-ФЗ имелась уникальная возможность создать нормативную базу для внедрения проектного финансирования в строительстве. Но сразу этого не сделали. Позднее «близкие к теме» законодательные акты были приняты, однако целостная правовая система так и не появилась.

Как бы ни меняли №214-ФЗ, сколько бы дополнительных страховочных механизмов ни вводили, долевое строительство сохраняет признаки финансовой пирамиды. Строительная компания собирает деньги на возведение нового жилого дома — но вот как она их расходует, проследить трудно. Хотя сегодня контроль над застройщиком многократно усилен, он не защищает ни от просчетов, ни от расходования целевых средств на другие нужды.

Финансирование строительства: какую бы систему ни строили, все равно выходит пирамида

 

Между тем при полноценном проектном финансировании создается строгая система бюджетирования, мониторинга и контроля расходования средств в ходе реализации проекта. Обычно, после того как израсходована одна «порция» денег на выполнение конкретного объема работ, дается добро на использование очередного кредитного транша.

Впрочем, неправильно все валить на недостатки законодательства. В России не сложилась культура проектного управления. Не существует важнейшего его элемента — инвестиционных банков. Наши кредитные организации лишены права осуществлять прямые инвестиции. И выходит так: потенциально средств для инвестирования в строительный комплекс в России достаточно, но нет механизма превращения денег в инвестиции.

Неотъемлемой частью механизма проектного финансирования является создание SPV (от англ. special purpose vehicle). Учреждается специальная проектная компания под реализацию конкретного проекта. Этот принцип применяется для того, чтобы она не тянула за собой старых «хвостов», что делает ее прозрачной, легко поддающейся бухгалтерскому и финансовому мониторингу. SPV позволяет эффективно управлять бизнес-процессами, финансовыми потоками.

По мнению Владимира Гамзы, необходимо достроить правовую модель проектного финансирования, которая сегодня существует лишь наполовину, а также создать сеть инвестбанков, сформировать конкурентный рынок проектного финансирования.

 

Равнение на Францию и Узбекистан

Так или иначе, крайними в ситуации с «недоделанным» законодательством в сфере жилстроительства оказываются простые граждане, которые составляют уже целую социальную группу «обманутых дольщиков» — таких в стране порядка 150 тысяч.

Но если уж без дольщиков совсем не обойтись, то, может быть, следовало бы обратиться опять-таки к зарубежному опыту. Взять, к примеру, Францию, где дольщики к финансированию проектов привлекаются поэтапно. Они вкладывают деньги не во все строительство сразу, а по мере того, как выполнен определенный этап работы.

Интересно, что подобная схема поэтапного финансирования успешно работает и в Узбекистане. И, как во Франции, в этой среднеазиатской республике нет такой проблемы, как обманутые дольщики. Что мешает нам перенять этот опыт, непонятно.

Владимир ГУРВИЧ



Похожие публикации


Партнеры