18:27РЖД готова вложить более 100 млрд руб в Московский транспортный узел

17:57Глава Минкульта займется ситуацией вокруг киноцентра «Соловей»

15:51Движение на красной ветке введено в график после инцидента с пассажиром

15:34В Москве открылся объединенный диспетчерский пункт кабельных сетей

14:52Власти отказались от магазина на западе Москвы ради озеленения

14:23Стало известно, как застроят Коньково и Солнцево в рамках реновации

13:57Арт-объекты и граффити появятся на домах реновации в Москве

13:33Появился план развития Северного морского пути до 2024 года

12:58Подарок на Новый Год: Дети смогут ездить на аэроэкспресс за 1 рубль

12:39Небоскреб «Лахта-центр» обошелся «Газпрому» в 120 млрд руб

12:21На водоемах Москвы отметили места, где запрещено ходить по льду

10:55Усадьбу XIX века с необычным балконом отреставрируют в Москве

10:25До 2023 года на Кольцевой линии метро могут появиться беспилотные поезда

10:03Лучшие в России дороги — в Тюмени, а Санкт-Петербург не попал в ТОП-10

18:53Пятая авеню в Нью-Йорке перестала быть самой дорогой улицей в мире

Индустриальное домостроение: ввод жилья идет на рекорд, но это не повод для оптимизма

logo russianconstruction.com
Индустриальное домостроение: ввод жилья идет на рекорд, но это не повод для оптимизма

Рекордные показатели ввода жилья почти наполовину состоят из непостроенного ранее


Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Реальный объем сданных площадей в индустриальном домостроении в 2017 году, по меркам застройщиков, может достичь 60 млн кв. м и стать рекордным за всю историю ведения статистических подсчетов в отрасли. Но фактически рынок жилищного строительства стремительно падает, и ближайшие прогнозы неутешительны. 

Площади меньше, цены ниже

Исходя из данных Росреестра, в 2016 году по сравнению с 2015-м произошел рост продаж как в целом договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), так и ДДУ жилых помещений. Однако в последнее время на рынке строительства жилья в России появились тенденции, которые внушают определенный пессимизм.

Мы видим, что резко падает площадь строящегося жилья. В январе 2017 года по средней площади квартиры у застройщика впервые была «пробита планка» в 50 кв. м, и к концу 1 квартала этот показатель приближается к 49 кв. м. Впрочем, падение начинает замедляться, и, возможно, остановится на 48 кв. м, но все равно снижение очень быстрое.

С другой стороны, на рынке отмечается падение цены. Это, конечно, радует потребителя, но не может радовать ни застройщиков, ни систему жилищного строительства в целом. Поскольку деньги от продаж — это основной, а в большинстве случаев и единственный источник финансирования жилищного строительства. Даже если у застройщика есть кредиты, их надо погашать за счет продаж. Здесь мы видим ту же динамику: в последнее время скорость падения снижается, но оно все-таки достаточно стремительное.

Согласно статистике, в 2016 году по сравнению с 2015-м мы имеем рост на 2% количества продаж, но в кв. метрах продажи снизились на 7%. Если же умножить падение продаж площадей на стоимость кв. метра, то мы видим, что оно составляет уже 15%. Если рассматривать эту динамику в абсолютном выражении, то в 2015 году было собрано 2,33 трлн руб., а в 2016-м — только 1,97 трлн руб. Умножая эти показатели на инфляцию, которая в прошлом году составила 7%, получим, что потери рынка составили 21%. А это существенное падение. 

Индустриальное домостроение: ввод жилья идет на рекорд, но это не повод для оптимизма

Ипотека: ниже доходы, скромнее возможности

Очевидно, что ситуация на рынке строительства жилья объясняется динамикой доходов населения. По данным Росстата, в последний раз рост доходов был отмечен в 2013 году. В 2014–м падение доходов составило уже 4%, в 2016-м — почти 6%. Всех обрадовал январь 2017-го, когда впервые за три года был отмечен рост доходов населения на 8%. Но это было обусловлено, в частности, единовременной выплатой пособий, а в феврале мы вновь вернулись к падению в 4%.

Падение доходов ведет к замедлению роста инфляции, соответственно снижается ставка ипотечного кредитования. В прошлом году максимум ставки по ипотеке в долевом строительстве достигал 12%, после чего она стремительно снижалась до 10,77% и вновь выросла в январе после отмены государственного субсидирования ипотеки. И это, безусловно, сказалось на объемах выдачи ипотечных кредитов.

Сейчас, в связи со снижением инфляции и с тем, что банки объявили о снижении ставки по ипотеке, мы надеемся, что объем выдачи кредитов должен будет вырасти.

Показатели 2014, 2015 и 2016 годов демонстрируют сравнительно равномерный рост жилищного строительства. В 2017 году произошло падение ввода жилья на 20% по сравнению с прошлым и на 33% по сравнению с позапрошлым годом. Однако сейчас идем по графику 2014 года, а он закончился неплохо, так что у нас есть шанс восстановить темпы. 

Рекорд или излишки?

Еще одна, пожалуй, самая большая проблема сейчас — затоваренность рынка жилой недвижимости. Согласно статистике, в течение предыдущих трех лет застройщики (имеются в виду данные по индустриальному домостроению без учета ИЖСРед.) ежегодно выходили на примерно одинаковый уровень ввода — порядка 50 млн кв. м в год.

Однако если в 2014 году разница между тем, что застройщики построили, и тем, что они продали, составила всего 1 млн кв. м, то в 2015 году число построенного, но непроданного жилья резко возросло — до 11 млн кв. м., то есть в 11 раз. Таким образом, остатки непроданных квартир составили 23%. В 2016 году рост продолжился и достиг уже 26,7%. Такая затоваренность рынка — очень тревожный сигнал. Этот разрыв не может длиться вечно, должны либо увеличиться продажи, либо будет снижаться ввод.

В планах застройщиков многоквартирных домов на ближайшие несколько лет — ввести 112—114 млн кв. м. Из них почти половину, 57 млн. кв. м, — в 2017 году. Остальное — в 2018-м, 2019-м и позднее. Однако на самом деле объем ввода будет несколько больше. Во-первых, потому что 4 млн кв. м остановлено в строительстве, и местные власти ведут большую работу, чтобы его возобновить.

Во-вторых, современные технологии позволяют строить дома в течение года, а это значит, что дома, на которые получены разрешения в марте, сдадутся уже в ноябре. К тому же, по итогам 2016 года, почти 3 млн кв. м были сданы досрочно, и на сопоставимый объем можно рассчитывать и в этом году.

Так что реальный объем сданных площадей в 2017 году, по меркам застройщиков, может достичь 60 млн кв. м и стать рекордом ввода за всю историю статистических наблюдений. Но теперь добавим пессимизма: из 60 млн кв. м только 37 млн кв. м — это то, что застройщики изначально планировали ввести в 2017 году. Остальная часть — это то, что обещали ввести раньше, но перенесли на более поздний срок, в первую очередь из-за недостаточного финансирования. А это значит, что в итоге нас ждет новое падение на рынке — примерно на 20%.

 

Кирилл ХОЛОПИК, руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья»



Похожие публикации


Партнеры