profine
Москва +1 °C, дождь.
Смотреть

Лента новостей

17:46
Секретарь Совбеза Патрушев обвинил ГК «Ростех» в очень страшном


17:16
В Карелии началось строительство ещё одного участка трассы «Сортавала»


17:03
Стал известен главный источник неприятного запаха на востоке Москвы


16:48
Откуда в Москве «Ольга» начала рыть тоннель к станции метро «Нижегородская улица»


16:33
Зачем в Башкирии выпустили на маршруты рельсовые автобусы


16:20
Из-за чего в Москве круто изменяют маршрут автобуса № 827


14:12
Названы сроки проведения в России Форума региональных строителей


14:03
В Рязанской области утверждена территориальная схема обращения с отходами


14:01
Какие 116 сельскохозпроектов будут реализованы в Московской области


13:39
Кого в Красноярске назначили новыми главными по дорогам и благоустройству


13:12
Объявлен срок завершения строительства заграждений между Крымом и Украиной


13:00
Где в Москве самые дешевые квартиры в новостройках


12:50
Как в России решили бороться с фальсификатом на рынке стальных труб б/у


12:30
Где в Подмосковье решили строить дом для переселенцев из аварийного жилья


12:21
Как просто в Москве продавца биткоинов лишили 15 млн рублей


11:40
Каким построят шикарный отель в составе столичного ТПУ «Ботанический сад»


11:32
Когда и для чего между терминалами аэропорта «Шереметьево» пустят поезда


11:22
За сколько в Москве продают здание с землей у станции метро «Ботанический сад»


10:48
Как правительство решило расширить полномочия ГК «Росатом»


10:34
Для чего и где в Москве хотят строить два новых железнодорожных вокзала


10:06
Где в Москве в 18 ноября открывается 8 катков с искусственным льдом


09:33
В Москве завершена реконструкция ТРЦ на Кутузовском проспекте


17:48
В Москве у парка Горького установят супернеобычную елку


17:30
Почему в Москве хотят изменить нормы проектирования жилых территорий


17:12
Как в Краснодаре при сносе 5-этажного здания погиб человек


16:41
Каким на Кубани построят небывалый Центр винного туризма


16:26
Почему сотрудники ФСБ пришли с обыском в здание Минобрнауки Дагестана


16:00
Объявлено, когда свои квартиры получат дольщики ЖК «Грин сити» в Люберцах


14:11
Когда в Подмосковье отменят плату за резервирование семейного погребения


14:04
Стала известна реальная готовность стадиона к ЧМ-2018 в Калининграде


Все новости

Архив публикаций

«    Ноябрь 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930 

Последние комментарии

  • Вчера в 11:37:42 KupelSPB
    Победителей URBAN AWARDS 2017 ...
    Изготовление купелей и бассейнов из пластика на заказ. Наша продукция может быть любого размера и любой формы. При необх ...
  • 17 ноября 2017 WilliamWak
    100+Forum Russia в 2017 году п ...
    x http://cialisxtl.com/how-much-cialis-to-take is cialis a controlled substance <a href= http://cialisxtl.com/what-do ...
  • 16 ноября 2017 Eugene
    100+Forum Russia в 2017 году п ...
    Предлагаю Вам возможность работы (подработки) в интернете, выбирайте самостоятельно более чем из тридцати вариантов зара ...

Эксперт Татьяна Полиди: В долевом строительстве не надо путать цены на жилье с затратами застройщиков

logo russianconstruction.com
Эксперт Татьяна Полиди: В долевом строительстве не надо путать цены на жилье с затратами застройщиков
Удастся ли реформировать долевое строительство так, чтобы и граждане были защищены, и цены не выросли, и банки с девелоперами были довольны новыми правилами игры? Об этом рассуждает эксперт Татьяна Полиди

На вопросы журнала отвечает известный российский эксперт, исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ

 

— Татьяна Дмитриевна, в отличие от развивающихся рынков в ведущих развитых странах долевое строительство не практикуется. А вот в России оно стало важным подспорьем для застройщиков, особенно сегодня, в условиях падающего рынка и известных трудностей с привлечением средств. Почему же эта схема не работает должным образом: число обманутых дольщиков в стране в настоящее время составляет 43 тыс. человек. В чем, на Ваш взгляд, главные недостатки ныне действующей схемы? Что в ней надо поменять?

— Схемы участия в долевом строительстве в разных модификациях используются в зарубежных развивающихся странах (Польша, Китай, Индия, Египет, Южная Африка и др.). Конечно, это страны с недостаточно развитой банковской системой, высокими ставками по кредитам.

В действующей схеме 214-ФЗ можно выделить два основных проблемных момента: контроль за целевым использованием средств дольщиков и отсутствие ограничений на объем средств, которые можно привлекать от граждан на стадии строительства (как доли от стоимости жилья).

Во всех странах контроль за целевым использованием средств организуется через требование размещать такие средства на специальных, контролируемых банками счетах. То есть финансовый контроль осуществляют банки. В последние годы в странах, где появлялась законодательная возможность ведения специальных счетов — как правило, эскроу (эскроу-счет — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств — Ред.), — сразу же вводилось требование размещать средства граждан, привлекаемые в строительство, на таких счетах. Это общепринятая мировая практика. В России такая законодательная возможность появилась, но пока она не используется. Этот пробел нужно закрыть.

Второй вопрос — размер привлекаемых средств, которыми рискует человек. Сейчас на стадии строительства в России можно заплатить хоть 100% от стоимости объекта. А вот в развитых странах в применяемых схемах предварительных продаж размер задатка обычно составляет не более 10—20%, и эти деньги, как правило, нельзя направить напрямую на стройку. Они служат гарантией спроса для банка, в котором застройщик получает кредит.

 

Т. Полиди: «Во-первых, общая цель предложений — не снижение цен, а повышение гарантий граждан, то есть снижение риска. Во-вторых, нужно разделять два понятия: цена на жилье и затраты застройщиков»

 

— Губернатор Московской области Андрей Воробьев предложил вообще отменить долевое строительство. Однако, как позже стало известно, о полной отмене 214-ФЗ все–таки речи не идет. По поручению вице-премьера Игоря Шувалова при Минстрое РФ под руководством замминистра Натальи Антипиной создана рабочая группа по разработке поправок в 214-ФЗ. На первом же ее заседании было принято решение ввести новый механизм долевого строительства, при котором средства граждан-соинвесторов будут размещаться в банках и использоваться застройщиками под контролем банка. Однако появление банка в качестве третьей стороны договора между дольщиками и застройщиками может существенно удорожить строительство. «Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства», — подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень. Возможно ли это в принципе, с Вашей точки зрения?

— Во-первых, общая цель этих предложений — не снижение цен, а повышение гарантий граждан, то есть снижение риска. Риск можно снизить двумя способами: либо заплатить за управление этим риском (например, страхование, банковский контроль), либо убрать этот риск вообще, то есть исключить систематический риск в системе. Второй способ тоже требует затрат, но в другой форме.

Мы пытаемся использовать первый способ с целью включения и второго. Использовать второй способ означает повысить прозрачность рынка, его участников, убрать с рынка жуликов, заставить всех работать по законным правилам. Все это приводит к тому, что риск элиминируется. Я считаю, что за счет повышения роли банков как финансовых институтов мы будем стимулировать указанные изменения.

Во-вторых, нужно разделять два понятия: цена на жилье и затраты застройщиков. В цене на жилье кроме затрат еще есть (и это существенная доля), например, прибыль. Когда затраты возрастают, цены не обязательно должны возрастать — просто снижается норма прибыли. А эту проблему можно решить путем увеличения массы прибыли за счет увеличения объемов бизнеса.

Я привела только один пример того, как участники рынка могут подстраиваться под изменения в регулировании. Кстати, в странах, где такой переход уже состоялся, подтверждено, что объемы проектов сразу возрастают, поскольку увеличиваются возможности финансирования.

 

Т. Полиди: «Для банков это не благотворительная деятельность, а возможность колоссально увеличить свой бизнес» 

 

— Правительство Московской области выступает за введение обязательной банковской гарантии. Причем это должны быть гарантии не «мусорных» банков, а 20 крупнейших, подчеркнул зампред правительства МО Герман Елянюшкин. Но у российской банковской системы на это просто не хватит ресурсов, убеждены застройщики: требуемых двух с лишним трлн руб. у них нет. К тому же банкам придется контролировать каждый платеж застройщика, что потребует целого штата финансовых контролеров: только Сбербанк, по словам руководителя аппарата НОЗА, члена рабочей группы Кирилла Холопика, должен будет дополнительно увеличить свой штат на 10—15 тыс. человек. Да и вообще банки отнюдь не горят желанием разбираться с балансами застройщиков…

— Насколько мне известно, основные крупные банки приветствуют предлагаемые изменения. Для банков это не благотворительная деятельность, а возможность колоссально увеличить свой бизнес. Сейчас банки участвуют в финансировании жилищного строительства частично — через кредитование дольщиков. Однако сегмент кредитования застройщиков крайне мал. Предлагаемые же изменения позволят банкам получить прозрачных и понятных заемщиков в лице застройщиков, увеличив тем самым свои кредитные портфели.

 

— Какая модель перехода от финансирования строительства за счет граждан к проектному финансированию за счет банков представляется Вам оптимальной? И как адаптировать ее к российским условиям, защитив при этом людей?

— Есть два варианта: «Минимум» и «Максимум». «Минимум» — это введение банковского контроля за целевым использованием средств, но при этом не ограничивается их размер и продолжается их использование в стройке.

«Максимум» (в будущем, после выполнения программы «Минимум») — это переход к схеме предварительной продажи с задатком не более 10%, который возвращается в полном объеме, если застройщик не выполняет обязательства. При этом вся стройка финансируется за счет собственных средств застройщика и банка.

 

— Однако сообщество девелоперов негативно относится к предлагаемым революционным изменениям в долевом строительстве. Как рассказали нашему журналу топ-менеджеры ряда крупных компаний-застройщиков, революции здесь не нужны. Их предложения сводятся к усилению ответственности и контроля за целевым использованием средств дольщиков, введению соответствующего аудита и системы штрафов, исключению из 214-ФЗ возможности привлечения денежных средств путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов, регулирование которых предлагается сохранить вне рамок 214-ФЗ. То есть, иными словами, застройщики предлагают эволюционный путь — не слом системы, а ее трансформацию, улучшение. По словам девелоперов, революционная реформа долевого строительства в нынешних условиях может обрушить рынок жилья и заставит многие строительные компании уйти «в тень». Ваш комментарий?

— Это означает, что застройщики предлагают программу «Минимум», потому что введение аудита это и есть размещение средств на специальных контролируемых счетах. Я думаю, что с этого и следует начать.

 

Т. Полиди: «По уровню контроля долевого строительства мы отстаем даже от Египта» 

 

— Кстати, о счетах. На одном из последних заседаний рабочей группы Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ предложили ввести специальные счета для контроля целевого использования средств по каждому строящемуся объекту, аналогичные тем, что используются по 275-ФЗ при гособоронзаказе. При такой схеме средства замораживаются, их нельзя использовать ни банку, ни застройщику до момента введения дома в эксплуатацию, а строительство идет на заемные средства. Однако депутат Госдумы Александр Хинштейн, руководитель «НДВ-групп» Александр Хрусталев и ряд других наблюдателей считают, что принятие предложений банкиров приведет к удорожанию 1 кв. м жилья на 40—45%. А в Минстрое заявили, что предложения, ранее предоставленные российскими банками, не будут поддержаны. Причиной этого директор департамента жилой недвижимости Минстроя и ЖКХ РФ Никита Стасишин назвал рост стоимости квадратного метра на 23%. А Ваша оценка: насколько изменится при такой схеме цена квадратного метра?

— Я считаю приведенные оценки не просчитанными экономически, а сугубо субъективным мнением указанных лиц. Выше я пояснила процесс ценообразования и пути оптимизации бизнеса застройщиков, а также цели предлагаемых изменений: это повышение гарантий, пусть и путем увеличения цены, хотя это необязательно должно быть именно так.

Обращаю ваше внимание на то, что сегодня за обманутых дольщиков мы тоже платим (эти затраты ведь не испаряются во Вселенной), но только в другой, завуалированной форме. В форме расходов бюджетов, которые финансируются за счет наших налогов. В форме уплотнительной застройки во дворах, позволенной тем застройщикам, которые согласны на завершение строительства брошенных домов в целях предоставления им экономических выгод.

В стране по этому поводу нарастают градостроительные конфликты. Общество несет потери из-за того, что мы просто не можем применить простейшие инструменты контроля, которые используются уже в далеко не самых развитых странах (например, в Египте).

 

Т. Полиди: «Сегодня за обманутых дольщиков мы тоже платим, но только в другой, завуалированной форме. В форме расходов бюджетов, которые финансируются за счет наших налогов» 

 

— Каков Ваш прогноз: удастся ли в итоге найти «золотую середину», устраивающую все стороны: чтобы и рынок не обрушился, и граждане были защищены, и банки с девелоперами были относительно довольны новыми правилами игры? Или все-таки без пострадавшей стороны здесь не обойтись?

— Я уверена, что рынок не обрушится. Ровно такие же разговоры были при принятии 10 лет назад 214-го федерального закона. Но не последовало ни обрушения рынка, ни непредвиденно высокого роста цен.

Участники рынка опасаются нововведений потому, что испытывают неопределенность. Но хочу заметить, что так считают далеко не все застройщики. Мнения разделились, и это нормально. Просто понадобится время на адаптацию, но я думаю, что она будет быстрой. А в результате мы пройдем еще одну ступень упорядочения рыночных отношений в строительстве.

 

— В недавнем интервью «РГ» глава Минстроя Михаил Мень пообещал, что в течение двух недель работа группы под руководством его зама Натальи Антипиной будет завершена принятием конкретного решения. «Скорее всего, мы будем двигаться в таком направлении: один объект — один счет, — приоткрыл завесу тайны министр. — Чтобы у застройщиков не было возможности затыкать свои дыры за счет нового строящегося объекта». Что ж, будем надеяться на лучшее.

Спасибо, Татьяна Дмитриевна, за очень интересный, содержательный разговор и внятное объяснение многих аспектов непростой проблемы реформирования долевого строительства.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Похожие публикации

Добавьте комментарий

  • winkwinkedsmileam
    belayfeelfellowlaughing
    lollovenorecourse
    requestsadtonguewassat
    cryingwhatbullyangry
Войти через
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Партнеры

 

Национальное объединение строителей

Кнауф

Скания

Volvo

RUKKI

Волма

Iveco

Profine

RF

Paroc

СГК

Этернит

Наверх