Москва +13 °C.

ПОБЕДИТЕЛЬ КОНКУРСА СМИ МИНСТРОЯ 2016
Eurocol

Лента новостей

12:12
Как конкретно и для кого АИЖК снова снизило ставки по ипотеке
11:48
Вот кто стал новым главой минстроя Ставропольского края
11:32
Подробности обрушения моста и гибели двух человек в Забайкалье
11:19
Почему для строительства «Турецкого потока» по суше создают особое СП
11:06
Где и когда под Ставрополем построят новейший стеклотарный завод
10:55
Особенности проекта Михалкова по строительству в Ялте российского Голливуда
10:43
Кто он, новый глава правительства Иркутской области
10:27
Какое впечатление произвел Керченский мост на победителей конкурса песен о нем
10:14
Собянин назвал точную дату опубликования списка первых районов для реновации
09:29
Вот такое строительство Россия начинает разворачивать в Сирии
17:41
Назван новый срок завершения строительства «Приморского кольца» вокруг Калининграда
17:20
Где и когда построят самую большую школу в России
17:05
В России сократились сроки технического подключения к коммунальным сетям
16:43
Когда для пассажиров откроют первый участок Третьего пересадочного контура метро в Москве
16:26
На заседании Общественного совета при Минстрое обсудили стратегию развития отрасли
16:17
В России создадут единый реестр строительной документации
15:45
Мексиканская компания запустила собственное производство кукурузных чипсов в Подмосковье
15:29
В подмосковной Малаховке началось строительство крупного торгового комплекса
15:13
Какой шикарный ЖК с детсадом и автостоянкой построили в центре Москвы
14:46
Строительство первых домов в рамках реновации начнется уже в этом году
14:31
Сколько всего новых станций метро введут в Москве в следующем году
14:13
В Москве решено сохранить более 200 исторических домов в рамках реновации
12:48
Столичные коммунальные службы завершили подготовку к отопительному сезону
12:23
Во Владимирской области стартовала стройка авиационно-космического завода
12:02
Какую современную больницу скоро построят в Феодосии
11:48
Бизнесмен из Петербурга осужден за мошенничество при долевом строительстве
11:31
Какой крупный ЖК построят на месте трубного завода на западе Москвы
11:16
Где в центре Москвы создадут еще одну пешеходную улицу
10:48
Названа реальная стоимость шикарного парка «Зарядье» в Москве
10:27
В Челябинской области инвестор возведет производство комплектующих для автомобилей
Все новости

Архив публикаций

«    Сентябрь 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 

Последние комментарии

Редевелопмент: большая стройка на кладбище индустриальной эпохи

logo russianconstruction.com
Редевелопмент: большая стройка на кладбище индустриальной эпохи
В последние дни весенней сессии Госдума в первом чтении одобрила проект закона о комплексном развитии промзон. Решит ли он все накопившиеся проблемы?

Редевелопмент застроенных территорий — один из самых сложных вопросов современного строительства. Ведь в нем самым прямым образом соприкасаются прошлое, настоящее и будущее. И найти баланс между ними — это высшее проявление градостроительной политики. Именно это соотношение пытались найти участники недавней бизнес-конференции РБК «Редевелопмент территории: развить нельзя застроить».

 

И снова перестройка

В той или иной степени все крупные исторические города на планете сталкиваются с необходимостью редевелопмента застроенных территорий. Связано это с тем, что формирование их исторического облика пришлось на доиндустриальную и индустриальную эпохи, мы же живем в постиндустриальный период.

За минувшие десятилетия изменился формат хозяйственной деятельности. Многие производства умерли естественной смертью, а сохранившиеся заводы и фабрики не нуждаются в такой большой территории, как раньше. При этом города испытывают нехватку площадей для нового строительства.

В полной мере эти тезисы относятся к российским городам, имеющим в центре промышленные зоны. Зачастую они либо совсем не используются, либо используются неэффективно. Промышленные зоны — реальный потенциал для развития. В Москве они занимают 16% территории города, в Санкт-Петербурге — 13%. А самый насыщенный ими российский мегаполис — Екатеринбург: здесь они раскинулись аж на 40% городских площадей.

Согласно оценкам, в Москве могут быть подвергнуты редевелопменту 18,8 тыс. га таких земель, потенциально на них можно построить от 30 до 40 млн кв. м недвижимости. В Санкт-Петербурге это площадь равна 12 тыс. га, на которых можно разместить до 15 млн. кв. м недвижимости. И этот процесс этот уже активно идет.

По информации начальника управления формирования и реализации инвестиционных программ «Москомстройинвеста» Натальи Люсюковой, за два последних года в столице в бывших промзонах сдано 3,5 млн кв. м недвижимости. Однако построить можно на порядок больше. Но для этого надо решить целый комплекс вопросов.

 

Как договориться с собственниками

Как говорит замдиректора департамента жилищной политики Минстроя и ЖКХ РФ Николай Сарокваша, пока многие промзоны используются неэффективно. Там остается устаревшее производство, их пересекают уже не нужные железнодорожные пути, зачастую на больших площадках царит полное запустение. Задача — создать на этих землях современное производство и новую городскую среду.

Процесс сильно тормозится из-за несовершенства правового пространства. Реновация застроенных территорий сталкивается с многочисленными юридическими коллизиями. Часто в промышленных зонах располагаются много различных собственников со своими интересами и желаниями, существующие в разных юридических режимах. Совместить их интересы — задача более чем сложная. И без нового закона решать ее трудно.

Госдума в первом чтении приняла федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон». По словам Николая Сарокваши, главные цели документа — повысить привлекательность освоения промзон путем создания благоприятных условий. В проекте закона определяются все этапы этого процесса от начала и до конца.

Например, в законопроекте большое внимание уделяется выстраиванию отношений с владельцами собственности в промышленных зонах. Каждый из них будет лично уведомляться о любом принимаемом решении. Это необходимо для повышения их интереса к развитию территории.

Собственникам земельных участков закон предлагает различные варианты участия в проектах редевелопмента. Это может быть выкуп их владений, вхождение в акционерное общества, в ПИФы недвижимости, членство в хозяйственном партнерстве. Они вправе сами выбирать наиболее удобный для них вариант.

Однако, как признает Николай Сарокваша, вопрос этот не простой, и даже с принятием закона он не будет полностью решен. Есть разные типы собственников, как добросовестные, так и не очень. Одни готовы рассматривать предложения по изменению своего статуса, участвовать в преображении территории промзоны. Другие либо довольны существующим положением, либо вообще не желают ничего менять.

По мнению чиновника, если владелец земельного участка или недвижимости отказывается от всякого сотрудничества, то в законе следует предусмотреть возможность принятия решения местной администрацией о подаче иска в суд о принудительном выкупе его владений.

К вопросу собственников следует подходить в зависимости от ситуации, считает президент Группы ПСН Максим Гасиев. Городу давно пора озаботиться этим вопросом, провести анализ, кто и как использует свою собственность. В отношении тех, кто это делает плохо, городская власть должна получить право изменять свои обязательства. Если этого не случится, у нас так и останется немало «черных дыр», где не будет никакой полезной хозяйственной деятельности.

Однако не все полностью согласны с таким подходом. Как говорит, президент Группы компаний «Мортон» Александр Ручьев, практика показывает, что зачастую дело тормозят не частные собственники, а ГУПы. В промзонах у них расположены какие-то производства, за которые они крепко держатся. И никакого желания их перемещать не демонстрируют — в основном из-за того, что в таких организациях часто никто не желает брать на себя подобную ответственность. Проект же закона никак не регулирует эту ситуацию.

По этой причине, да и по целому ряду других, прежде чем идти по пути принятия закона, нужно организовать публичное обсуждение основных положений его проекта с инвесторами, убежден Ручьев. Очень важно и другое — распределение расходов между городской властью и инвесторами в деле освоения промзон. Если государство возьмет на себя финансирование инфраструктуры, это заметно повысит интерес бизнеса к таким объектам.

 

Не выплеснуть с водой ребенка

Освоение промышленных зон — это всегда совместная работа бизнеса и государственных структур. Сегодня обе стороны проходят процесс обучения на предмет того, как максимально эффективно заниматься редевелопментом.

Как рассказывает зампредседателя Москомархитектуры Александр Тимохов, с некоторых пор стал обязательным раздел проектного планирования территории. Это немного замедляет процесс подготовки и согласования необходимой документации, зато архитекторы перестали бездумно рисовать красивые, но нереалистичные картинки, а стали думать о том, что реально может находиться в том или другом месте.

— Город должен продуманно подходить к подобным проектам, — продолжает Александр Тимохов. — У него и у инвестора далеко не всегда могут совпадать интересы. Для инвестора выгодней всего построить как можно больше жилья и все его распродать. На сегодня это самая прибыльная схема.

Но городская власть должна смотреть глубже и комплексней. Она должна думать и о налогооблагаемой базе, и о дальнейшем развитии. Ведь с водой здесь можно выплеснуть и ребенка, то есть уничтожить всю промышленность. Если пустить все на самотек, то в скором времени Москва потеряет почти всю свою индустрию. Причем этот процесс легко может стать необратимым, а вот запустить его в обратном направлении будет очень сложно. Поэтому и требуется стратегический взгляд на общую ситуацию.

— Но его, увы, не хватает, — сетует председатель совета директоров НДВ групп Александр Хрусталев. — Сегодня нет ясного понимания, что и где следует строить, отсутствует четкая концепция развития города.

В московской агломерации сосредоточено до 35 млн человек, и без стратегического плана она не в состоянии эффективно развиваться. Пока это происходит в основном в ручном режиме, а нужен генеральный план: без него ни власти, ни бизнесу не ясно, куда двигаться.

 

Новая история для старого места

Хотя механизм освоения застроенных территорий только проходит режим отладки, уже есть уже немало проектов — как завершенных, так и в стадии реализации. Одной из самых грандиозных и успешных обещает стать застройка территории бывшего завода ЗИЛ.

Представитель застройщика, управляющий партнер «Группы ЛСР» Иван Романов считает, что редевелопмент для инвестора имеет как положительные, так и отрицательные стороны. И принимая решение о вхождении на площадку, следует тщательно оценить вес каждого фактора.

К положительным факторам относится наличие в промышленных зонах развитой коммунальной и дорожной инфраструктуры, что упрощает интеграцию территории в городскую среду. Еще один фактор привлекательности — в Москве мало свободных земель для застройки. И вовлечение промзон в экономический оборот становится просто неизбежным.

Отрицательный момент: если в промзоне есть действующие предприятия, то приходится затрачивать средства на их вынос на другую площадку.

Проект перепланировки промзоны «ЗИЛ»

Еще один важный элемент проекта в том, что необходимо создавать новую историю старого места. Без нее продажа недвижимости будет затруднена. Надо понимать и то, что у каждой промзоны разный потенциал, и его надо верно оценить.

Проблемой является и отсутствие общей стратегии у разных собственников промзоны. Когда начинаешь убеждать этих людей в том, что через 3—5 лет их собственность станет приносить им больше дохода, многие просто отказываются не только говорить, но даже думать об этом.

По словам застройщиков, сам проект редевелопмента состоит из нескольких этапов. Первый — выстраивание отношений с властью, партнерами, структурирование сделок, на это уходит до года. Второй — разработка и утверждение градостроительной документации — 1,5—2 года. Третий — демонтаж строений, подготовка площадки — до 6 месяцев. Рекультивирование территории (5—10 тыс. руб. за 1 кв. м). И наконец, на само строительство уходит свыше 3 лет, точный срок зависит от его масштаба.

Например, реконструкция территории ЗИЛа займет до 8 лет. На сегодня это крупнейший проект подобного рода в стране. Он будет сочетать как жилую, так и нежилую недвижимость, а также два парка, которые займут 20 га из общего размера площадки в 60 га.

Когда был построен завод, эта большая территория долго оставалась закрытой для москвичей. Теперь ее предстоит открыть и наполнить новым содержанием. Здесь расположится большой культурный и спортивный комплекс: галерея, театр, филиал Эрмитажа, ледовый спорткомплекс «Арена легенд», комплекс водных развлечений, центр синхронного плавания и другие объекты.

Всего же предстоит построить 950 тыс. кв. м жилья и 250 тыс. кв. м торговой и офисной недвижимости. А также социальную инфраструктуру — школы, детсады. Реализация проекта во многом была облегчена тем, что вся собственность была на балансе одной государственной компании, которую и приобрел застройщик в лице «Группы ЛСР». Это сильно упростило всю подготовительную работу. Как и то, что в договоре с Правительством Москвы четко зафиксированы все взаимные обязательства. По окончании строительства, обещают девелоперы, этот район станет одним из лучших в Москве.

Скорее всего, так и будет. Одна только мысль гложет: а так ли надо было уничтожать под корень прославленный завод? Да, на его территории в скором времени будут жить тысячи москвичей. А вот грузовики, которые предприятие выпускало десятки лет и поставляло во многие страны, мы будем покупать в других местах, в том числе за границей. Все ли тут до конца продумано и взвешено?

Владимир ГУРВИЧ

Фото: rbk.ru, stroi.mos.ru

Похожие публикации

Добавьте комментарий

  • winkwinkedsmileam
    belayfeelfellowlaughing
    lollovenorecourse
    requestsadtonguewassat
    cryingwhatbullyangry
Войти через
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Партнеры

 

Национальное объединение строителей

Кнауф

Скания

Volvo

RUKKI

Волма

Iveco

Profine

RF

Paroc

СГК

Этернит

Наверх